情報更新日：2024年4月

「住宅ローン控除」で税金はいくら戻る？
～控除率:0.7％　適用期間:原則13年（既存住宅は10年）～

所得税等が還付される「住宅ローン控除」は、住宅購入ビギナーの方からの問合せが多い制度の代表です。2024年1月に子育て世帯・若者夫婦世帯への支援強化策が盛り込まれました。制度を知って、最大限に活用しましょう。

「住宅ローン控除」子育て世帯をサポート！
（2024年度税制改正）

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を新築、取得、増改築を行う場合の税制の特例です。2022年度の税制改正にて、控除率、控除期間等が見直されるとともに、環境性能等に応じた借入限度額の上乗せ措置等が行われ、適用期限が2025年まで延長されました。この際、2022年・2023年入居分の借入限度額は最大5,000万円とされ、2024年入居分からは最大4,500万円に減額されることとなりました。

ところが、2024年度税制改正に住宅ローン控除の制度変更等が盛り込まれ、子育て世帯・若者夫婦世帯が2024年に入居する場合は、2023年入居の借入限度額水準を維持することが決まったのです。税制改正の概要は下記の通りです。制度内容は次項でご紹介します。

【2024年度税制改正／「住宅ローン控除」の改正ポイント】
●新築住宅・買取再販住宅の借入限度額について
・子育て世帯・若者夫婦世帯（※）が2024年に入居する場合、2023年水準（下記）を維持する。
認定住宅：5,000万円、ZEH水準省エネ住宅：4,500万円、省エネ基準適合住宅：4,000万円
※「19歳未満の子を有する世帯」又は「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」
●新築住宅の床面積要件
・40㎡以上に緩和する措置（合計所得金額1,000万円以下の年分に限る。）について、建築確認の期限を2024年12月31日（改正前：2023年12月31日）に延長する。

「住宅ローン控除」で所得税と住民税が戻ってくる！（制度概要）

住宅ローン控除の適用を受けると、各年末の住宅ローン借入残高の最大0.7％が所得税から還付され、控除しきれなかった金額は住民税から還付されます。控除を受けるには、住宅や所得、入居時期等の要件を満たす必要があり、住宅の環境性能等に応じて控除額が大きく異なる点は要注意です。

具体例でみてみましょう。
（例1）5月に4,000万円の住宅ローンを借り入れて、新築住宅（省エネ基準適合住宅）を購入した場合で考えます。購入年の年末時点の借入残高が3,900万円だとすると、借入残高の0.7％＝27.3万円が所得税から還付されます。納めている所得税が25万円であれば25万円全額が還付され、所得税が30万円であれば、そのうち27.3万円が控除されます。納税額以上には控除されないことにご注意ください。

なお、上記（例1）で、控除額27.3万円、所得税額25万円の場合、控除額に満たなかった2.3万円（27.3万円－25万円）は、住民税から還付されます（上限値あり）。

とてもありがたい住宅ローン控除ですが、注意したいのは住宅の要件です。例えば、（例1）の購入住宅が省エネ基準適合住宅等ではない新築住宅の「その他の住宅」だった場合、年末の借入残高が3,900万円あったとしても、住宅ローン控除の対象外となり還付金額はゼロ円です（ただし、2023年までに新築の建築確認済みの場合は、借入限度額2,000万円）。

「住宅ローン控除」制度のポイント

「住宅ローン控除」を利用する際に知りたいのは、税金の還付額です。しかもそれは、「我が家の場合は？」ということではないでしょうか。試算に必要なのは、「控除率」、「控除期間」、「対象となる住宅（我が家）の性能区分」、「入居年」、「住宅ローンの借入額」、「所得税額」です。「所得税額」は、源泉徴収票で確認します。「いつ、どのような住宅をいくらで購入するのか」、購入計画と資金計画が具体的であるほど、住宅ローン控除の効果も明解となります。各項目を見ていきましょう。

控除率は0.7％。控除期間は原則13年間、既存住宅は10年間

住宅ローン控除の控除額は、各年末の借入残高に控除率を乗じて計算します。控除率は一律0.7％です。

現在、住宅ローンの金利は固定金利型を中心に上昇傾向です。例えば、住宅ローン金利が1.8％の場合、限度額内の借入残高の0.7％分が還付される仕組みです。0.7％未満の住宅ローンであれば逆ザヤとなり、支払利息以上の金額が還付されることとなります。

なお、日銀が金融政策を変更したことで、変動型を含め住宅ローン金利の上昇が懸念されています。住宅ローンの金利タイプを選ぶ際は、金利の低さ、諸費用の安さだけでなく、金利の変動リスクを十分に考慮する必要があります。金利が上昇しても、そして、物価が上昇しても、返済継続可能な資金計画を立てておくことが大切です。

「住宅ローン控除」の控除期間は、原則13年間です。例えば、新築の省エネ基準適合住宅で年末の借入残高が3,000万円以上の場合、単年度の控除額は21万円。13年間を通じて、3,000万円以上の借入残高を維持するならば、合計控除額は273万円になる計算です。

ただし、控除額が高額でも、それに見合う所得税額が無ければ、控除額全額の還付は受けられません。制度利用の効果は、借入残高、控除期間、所得税額と総合的に判断します。

なお、中古住宅の控除期間は10年です。誤解の多いポイントです。中古住宅を検討される場合はご留意ください。

住宅の環境性能等により控除額に差！

「住宅ローン控除」のねらいの一つは「環境性能等の優れた住宅の普及拡大を推進すること」。より良質で環境性能等に優れた住宅には、控除額増額というメリットを提供し、購入促進を図ろうという意図です。

「新築住宅・買取再販住宅※1」の区分は、住宅の性能等に応じて下記の4つに細分化されました。なお、「既存住宅（中古住宅）」は2区分です（表①参照）。

• ① a.長期優良住宅・b.低炭素住宅
• ② c.ZEH水準省エネ住宅
• ③ d.省エネ基準適合住宅
• ④ e.その他の住宅

※住宅の種類は表②参照

住宅ローン控除の対象となる借入限度額は、この区分ごとに決まります（表①参照）。2024年入居分は、「新築住宅・買取再販住宅」の長期優良住宅・低炭素住宅：4,500万円から、「既存住宅」のその他の住宅：2,000万円までと大きな差があります。住宅性能の違いで控除額が大きく異なる事実は、住宅選びのヒントとなりそうです。

なお、子育て世帯等は、冒頭にご紹介したとおり、税制改正によって2023年度水準の借入限度額が維持されます。が、対象世帯以外の場合、「新築住宅・買取再販住宅」の借入限度額は、2024年の入居分から昨年水準より減額されます。特に「その他の住宅」では、ゼロ（対象外）となるため注意が必要です。2024年以降に新築の建築確認を受ける住宅は、省エネ基準の適合要件を満たさないと、住宅ローン控除の対象とはなりません。

【表①】「住宅ローン控除」制度概要

【新築住宅・買取再販住宅】

住宅の環境性能等	借入限度額　※住宅ローンの年末残高の上限			控除期間
	2023年 入居	2024年入居	2025年 入居
a.長期優良住宅・b.低炭素住宅	5,000万円	4,500万円 【改正内容】 子育て世帯・若者夫婦世帯：5,000万円	4,500万円	13年間 ※ 2024年以降に入居する 「d.その他の住宅」は、10年間
c.ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	3,500万円 【改正内容】 子育て世帯・若者夫婦世帯：4,500万円	3,500万円
d.省エネ基準適合住宅	4,000万円	3,000万円 【改正内容】 子育て世帯・若者夫婦世帯：4,000万円	3,000万円
e.その他の住宅	3,000万円	0円 ※2023年末までに建築確認を 受けた新築住宅は、2,000万円

【既存住宅（中古住宅）】

住宅の環境性能等	借入限度額　※住宅ローンの年末残高の上限	控除期間
	2023年～2025年入居
a.長期優良住宅・b.低炭素住宅 c.ZEH水準省エネ住宅 d.省エネ基準適合住宅	3,000万円	10年間
e.その他の住宅	2,000万円

【表②】「住宅の種類と内容（参考）」

種　類	内　容
a.長期優良住宅 （認定長期優良住宅）	長期優良住宅の普及の促進に関する法律に規定する認定長期優良住宅に該当するものとして証明がされたもの。
b.低炭素住宅 （認定低炭素住宅）	都市の低炭素化の促進に関する法律に規定する低炭素建築物に該当する家屋および同法の規定により低炭素建築物とみなされる特定建築物に該当するものとして証明がされたもの。
c.ZEH水準省エネ住宅 （特定エネルギー消費性能向上住宅）	a.b以外の家屋で、日本住宅性能表示基準における断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上の性能を有する家屋に該当するものとして証明がされたもの。
d.省エネ基準適合住宅 （エネルギー消費性能向上住宅）	a.b.c以外の家屋で、日本住宅性能表示基準における断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上の性能を有する家屋に該当するものとして証明がされたもの。
e.その他の住宅	dの省エネ基準を満たさない住宅。

※1「買取再販住宅」とは、宅地建物取引業者が、住宅を所有者から買い取り、一定の質の向上を図るためのリフォームを行った後、個人の自己居住用住宅として販売するもの。取得する住宅と､その住宅に対して行われた工事が要件に適合すると、買取再販住宅を販売する宅地建物取引業者は､不動産取得税が軽減され、買取再販住宅を購入する個人は、登録免許税の税率が0.1％に軽減される特例がある。

既存住宅（中古住宅）の築年数要件

既存住宅のうち新耐震基準適合住宅（1982年1月1日以降に建築された住宅）は、住宅ローン控除の対象です。また、建築後使用されたことのあるもので、地震に対する安全性に係る基準に適合するものとして、耐震基準適合証明書等により証明された住宅も控除の対象です。

既存住宅の築年数要件は、以前の「マンション等の耐火建築物は築後25年以内、耐火建築物以外では築後20年以内であること」から緩和されています。

床面積は50m²以上。2024年末までの建築確認で40m²以上50m²未満も可（所得要件有り）

住宅ローン控除の適用を受けるには、登記簿面積が50m²以上必要です。2024年末までに建築確認を受けた新築住宅で、合計所得金額が1,000万円以下であることを条件に、床面積要件が40m²以上に緩和されます。建築確認の期限は、2024年度税制改正で、2023年末から2024年末へ延長されました。なお、合計所得には、給与所得のほか、副業等による事業所得、賃料収入等の不動産所得、仮想通貨等の取引による雑所得なども含みますので、該当する方は留意ください。

所得要件は2,000万円以下

「住宅ローン控除」には所得要件があります。控除の適用を受けるには、合計所得金額が2,000万円以下でなければなりません。「住宅ローン控除」は、中間所得層が良質な住宅を購入することをサポートして経済の回復を図り、環境性能等の優れた住宅を普及させることが背景にあります。2022年の税制改正では、中間所得層を想定して、所得要件が見直されました。なお、前項の床面積40m²以上50m²未満の場合は、合計所得金額1,000万円以下が要件です。

その他の適用要件

「住宅ローン控除」制度の利用にあたっては、下記の要件も要チェックです。

【その他の主な要件】

• □償還期間10年以上の住宅ローンであること
• □床面積の2分の1以上が自己の居住用であること
• □住宅を取得した個人が居住していること
• □住宅の引き渡し又は工事完了から6か月以内に居住していること

下記に該当する場合は、税務署等にて諸条件をご確認ください。

• ※東日本大震災の被災者の方で住宅ローン控除を利用する場合
• ※一定の要件を満たす増改築で住宅ローンを借入れ、住宅ローン控除を利用する場合

共働き世帯は、住宅ローンプランと住宅ローン控除の最適化を目指そう

先に、新築の省エネ基準適合住宅で年末の借入残高が3,000万円以上ならば、控除額は21万円になるとお話しました。この場合、本人の所得税と住民税が21万円に満たなければ、控除の恩恵を最大限に受けることはできません。

このような場合、共働きで所得税を納めている配偶者がいるならば、3,000万円の借入れを、ペアローンなどで夫2,000万円、妻1,000万円と収入に応じて二人で借入れるプランも選択肢のひとつです。住宅ローンをシェアすると、控除額は夫（14万円）と妻（7万円）となり、控除額を最大化することも可能です。ただし、一方が仕事を休職、退職して所得税がゼロとなっても、働いている他方の配偶者へ控除枠を付け替えることはできません。夫婦のライフプランやキャリアプラン、所得税額を考慮して、住宅ローンプランニングの最適化を目指しましょう。

我が家に最適なタイミングで最適なマンションを

現行の住宅ローン控除制度は、2025年の入居分まで適用されます。とは言え、住宅購入を取り巻く環境は刻一刻と変化しており、昨今の物価上昇、素材高や人件費の上昇による物件価格の上昇、住宅ローン金利の上昇傾向等、憂慮すべき点が多々あります。

今すべきことは、プランニングです。特に予算計画が大切です。住みたい場所に住みたい住宅がいつでもあるとは限りません。希望に適う住宅と巡り合った際に、すぐに行動を起こせるよう我が家の適正予算を試算しておくことをお奨めします。予算計画は、長期視点がポイント。基本となるのは、ライフプランとキャリアプランです。

「低金利だから」、「住宅価格が少しでも低いうちに」などは、動機のひとつにはなるかもしれませんが、購入の主目的ではありません。大切なことは「自分と家族の豊かな暮らしのための最適な住空間を手に入れること」ではないでしょうか。何千万円という高額の住宅を何十年という住宅ローンで購入することを考慮し、家計に優しい予算計画と返済計画をプランニングしていきましょう。

※掲載の情報は2024年4月現在
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